北京楼市半年答卷:新房成交量价创5年新高没暴涨!学区房被严控
〖壹〗、北京楼市2021年上半年呈现“稳”态势 ，新房成交量价创5年新高但未暴涨 ，学区房调控成效显著。
〖贰〗 、北京楼市近来处于震荡期，若无重大政策出台 ，费用不会普跌 。核心区优质标的仍呈卖方市场 ，建议遇到合适房源及时入手，避免踏空 。例如 ，2023年上半年北京成交量创5年新高 ，即使新政出台，影响也有限 ，小波动反而是入场时机。
〖叁〗 、北京楼市3月份二手房网签22172套 ，创2017年“317调控 ”后五年来新高，仅次于2017年3月的25592套，且为2020年以来单月比较高值 。
〖肆〗、021年3-5月：成交量与费用达比较高点；2021年6-7月：多校划片执行 ，学生被调剂出区 ，房价再度暴跌；2022年3-5月：房价修复上涨，7月因调剂再次下跌 。尽管经历多次政策冲击 ，德胜片区房价未因入学人口减少而持续崩盘 ，反而因家长对优质教育资源的刚性需求，在费用下跌后仍出现成交回升。
〖伍〗 、北京楼市近期学区房成交活跃 ，主要因幼升小信息采集后出现反常旺季 ，东城和平里 、西城德胜、海淀上地等优质学区成交量增长约30%，但未出现普遍涨价 ，市场呈现“量升价稳 ”特征 。
〖陆〗 、北京德胜学区房在市场淡季逆势上涨 ，主要受学区政策利好 、费用低位及市场预期改善驱动，成交量显著攀升 ，市场韧性凸显 。学区房市场反应灵敏 ，政策利好直接刺激成交量北京学区房对教育政策调整极为敏感。
2021年返乡置业趋势有变:超六成人希望就地买房
〖壹〗、021年返乡置业趋势发生显著变化，超六成受访者希望在工作城市及周边购房，返乡置业意愿较前一年明显降低 。
〖贰〗 、近七成返乡置业人群2年内有购房计划 ，约六成人群选取购买三居室 在参与调研的全部人群中 ，有18%的返乡置业人群已买房，另有60%的返乡置业人群表示想在2年内买房 。在工作城市置业的人群中 ，有71%的人表示要在2年内买房。
〖叁〗 、供应端：推盘积极性下降 ，整体供应回落46城供应量同比下降三成：根据克而瑞研究中心监测，46个重点城市在春节两周（2021年2月4日-17日）的新增供应量较2020年同期下降35% ，剔除疫情影响后较2019年同期降幅也达28%。
疫情后的这两年,北京远郊区县新房成交量暴涨了50%,为何不降反涨了...
〖壹〗、当地气候环境变好 ，人们爱上了这里房价上涨郊区县，曾经也被雾霾天笼罩 ，近两年来随着生态环境治理 ，这里已经大变样 。随着气候环境变好，不仅人们愿意留在这里 ，就连候鸟也不例外 ，曾经短暂在这里停留候鸟，已经有一部分，长期停留在了这里 ，融入到了当地生态环境中 。
〖贰〗、即便当地的新房交易量暴涨了50% ，这个问题也主要是因为当地的鼓励买房的措施的作用，我个人并不相信当地的房价会继续上涨。
〖叁〗 、北京远郊区新房成交量之所以涨得那么快 ，共有这几个方面的原因 。
〖肆〗 、房企资金压力抑制供给：黑铁时代要求房企快速去杠杆、降低负债 ，部分房企可能减少拿地或延缓开发，导致新房供应量下降 。例如 ，2022年全国土地购置面积同比下降54% ，新开工面积同比下降34%，直接限制了新房市场的增量。
〖伍〗 、典型区域：远郊区县新增供应量持续大于需求量 ，单纯降价难以消化庞大库存 。政策边际效应递减 2024年以来天津出台多项利好政策（如降低首付比例 、优化限购、发放补贴） ，但市场反应逐渐平淡 。政策效果：2025年二季度“认房不认贷”政策曾带动成交量小幅回升，但很快回归低迷 ，显示刺激效果递减。
〖陆〗 、石景山作为城六区之一 ，商品房供应较少，这使石景山比近郊区房价略高一些 。通州因为限购不降反升，影响了成交量 ，但没导致降价甩卖行为 。相比较来说 ，近些年发展速度相对平缓的顺义 、昌平的房价起伏不大，近来在3万左右。这些区域虽然费用相对较低 ，但是依然不亲民 ，刚性需求可以说只能参观一下，留下背景 。
